Легко ли россиянину купить дом в Болгарии?

Сделки с частными домами в Болгарии всегда проходили иначе, чем с квартирами. Проблема в том, что россияне, как и граждане других стран, не входящих в ЕС, не имеют права оформить землю на физическое лицо. Решение для таких покупателей было найдено. Иностранцы открывают компании в Болгарии и регистрируют на них земельные участки. Но теперь для российских граждан возникают дополнительные процедурные сложности, связанные с открытием банковских счетов и переводом денег внутри страны.
На протяжении почти 20 лет, с середины 1990-х годов, Болгария была самым популярным направление для покупки недвижимости. Загородные дома можно было купить и за 5 тысяч евро, и даже за 3 тысячи евро. Конечно, в диапазоне 20-30 тысяч евро продавалось что-то приличное, но были и дешевые предложения. А то, что иностранцу невозможно оформить землю в собственность по болгарскому законодательству, не является проблемой. В начале пандемии и сразу после нее подскочил спрос на дома вокруг крупных городов – Софии и Пловдива, Старой Загоры и Велико Тырново. Покупатели с более скромным бюджетом возобновили поиск недвижимости на юго-востоке и северо-западе Болгарии в районе Монтаны и Ловеча.
Эксперты утверждают, что сейчас приличный дом, который не требует капитального ремонта и уже пригоден для проживания, стоит минимум 40 тысяч евро. За эту сумму можно найти предложения в 25-40 км от больших городов типа Бургаса или 10–15 км от небольших населенных пунктов типа Средец, Карнобат, Ямбол. В целом же диапазон цен на частные дома в Болгарии очень широк. Купить можно за любую цену. Где-то есть дома и за 5 тысяч евро, а есть и за сотни тысяч евро.
Основной спрос на частные дома обеспечивали и обеспечивают сами болгары, но есть на рынке и иностранцы – поляки, датчане, голландцы, немцы. Есть много русскоязычных покупателей, имеющих европейское гражданство, например, немецкое. Россияне, имеющие болгарский вид на жительство и ПМЖ, представляют собой отдельную категорию, поскольку это люди, длительное время проживающие за границей. Есть и покупатели, постоянно проживающие в России, но, конечно, не в таком количестве, как раньше. Инвестиции или покупка дома на лето уже не актуальны. Сама недвижимость не дает права на долговременное проживание в стране, но адрес может понадобиться для получения ВНЖ по другим основаниям – работа, открытие собственного бизнеса, гражданство по корням. Однако теперь на граждан России распространяются серьезные ограничения и процесс совершения сделок усложнился.
Сама процедура сделки по покупки частного дома в Болгарии формально не изменилась. Требования те же, официальных запретов на покупку нет. Но главная проблема – это перевод средств. Перевести деньги из России в Болгарию невозможно, даже если у вас открыт счет в одном из болгарских банков. А как известно, можно внести наличные без деклараций на сумму не более 10 тысяч евро. Однако ситуация не безнадежна. Каждый решает проблему по-своему. Кто-то приносит наличные всей семьей. Если семья большая, можно внести сразу всю необходимую сумму. Некоторые люди открывают счета в других странах, например, в Казахстане или Армении. До недавнего времени российские покупатели активно использовали турецкие счета. Теперь без действующего вида на жительство открыть счет в турецком банке россиянину не реально. И если даже человек потратит силы, деньги и время на получение вида на жительство, то он, скорее всего, остановится в Турции.
В последнее время среди российских покупателей частных домов в Болгарии стало популярным использование адвокатского счета для оплаты сделки. Это абсолютно законно. Официально заключается договор «юридической помощи», по которому адвокат обязуется приобрести недвижимость от имени клиента. После этого клиент вносит необходимую сумму на счет договора и прикрепляет документы, подтверждающие законное происхождение денежных средств. Сейчас эта услуга стоит 200-250 евро. Если человек физически не вносит деньги на счет, например, переводом, а передает наличные юристу, то за внесение этой суммы в банк взимается дополнительная комиссия – 0,5%. Сейчас в Болгарии практически все сделки с россиянами проходят через счет юриста. Конечно, чтобы еще больше защитить себя от мошенничества, эксперты рекомендуют убедиться, что вы имеете дело с настоящим практикующим адвокатом. Это можно легко проверить в онлайн-реестре Болгарской коллегии адвокатов по имени специалиста. Счет адвоката, с которым он работает, зарегистрирован на его имя, полностью прозрачен и всегда находится под контролем надзорных органов. Поэтому средства не могут быть использованы на другие цели.
Что касается открытия банковских счетов, то на сегодняшний день для россиян это сложная задача. Даже если у вас есть европейский или болгарский вид на жительство. Лишь несколько банков в Болгарии сейчас открывают счета для граждан России. Это буквально две-три организации. А чтобы положить деньги на счет, нужно иметь документы об их происхождении, будь то продажа квартиры или машины, аренда и прочее.
Но несмотря на кучу возникших в последнее время сложностей, эксперты говорят, что интерес россиян к болгарской недвижимости не снижается. В основном граждане России покупают частные дома в стране для личного проживания или в качестве вложения средств.